10.08.2018 , Stefan Biermann, Geschäftsführer

Das Grunderwerbsteuergesetz (GrESt) liegt in der Gesetzgebungskompetenz des Bundes, den jeweiligen Steuersatz legen aber (seit 2006) die Bundesländer für sich selber fest. An sie fließen auch die Steuereinnahmen aus dem GrESt.

Bis Ende 1982 war bundesweit der Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum von der Grunderwerbsteuer befreit, beim Erwerb von Immobilien ohne Selbstnutzung fielen 7 Prozent Steuern an. Ab 1983 unterlag jeder Immobilienerwerb (also auch der selbstgenutzter Immobilien) einem einheitlichen Steuersatz von 2 Prozent. 1997 ist der Steuersatz bundesweit auf 3,5 Prozent erhöht worden.

Seit 2006 können die Bundesländer ihre jeweiligen Sätze der Steuer in eigener Regie festlegen. Dadurch haben sich von Land zu Land deutliche Unterschiede bei der Belastung durch die Grunderwerbsteuer ergeben.

Lediglich in Bayern undSachsen liegt der Streuersatz noch immer bei 3,5 Prozent. Am höchsten ist er mit 6,5 in NRW und vier weiteren Bundesländern. In NRW ist der Steuersatz zum 1. Oktober 2011 zunächst auf 5 Prozent und zum 1. Januar 2015 dann auf 6,5 Prozent erhöht worden.

Keine Grunderwerbsteuer fällt an bei Erbschaft, Schenkung und wenn die Transaktion zwischen Personen stattfindet, die in direkter Linie miteinander verwandt sind (so zwischen Eltern und deren Kindern, aber auch Eheleuten, nicht jedoch zwischen Geschwistern.)

Das Steueraufkommen betrug 2005, als derSteuersatz in ganz Deutschland noch bei 3,5 Prozent lag,  etwa 4,8 Mrd. Euro. Bis 2016erhöhte es sich auf 12,4 Mrd. Euro. Allein NRW nahm im Jahr 2017 etwa 3,1 Mrd. Euro an Grunderwerbsteuer. NRW hat 2017 insgesamt knapp 56 Mrd. Euro an Steuern eingenommen, davon waren 5,3 Mrd. Euro reine Landessteuern. Mit einem Anteil von 60 Prozent ist die Grunderwerbsteuer die Steuer mit den höchsten Einnahmen, die das NRW selber festlegen kann. Das gilt auch für alle anderen Bundesländer.

Beispiele für Grunderwerbsteuer-Zahlungen beim Erwerb eines gebrauchten Eigenheimes in NRW (Grundlage der Berechnung: jeweiliger Durchschnittspreis der von der LBSI in NRW zum genannten Zeitpunkt vermarkteten gebrauchten EFH und der jeweils erhobene Steuersatz):

Der Durchschnittspreis für ein gebrauchtes EFH erhöhte sich von 2005 bis 2015 um 25.000 Euro bzw. 14,9 Prozent. Die Grundsteuerzahlung für ein gebrauchtes Eigenheim stieg  in diesem Zeitraum je Transaktion im Mittel um 6.665 Euro bzw. 113 Prozent. Das Aufkommen an Grunderwerbsteuer der Länder erhöht sich jedoch nicht nur durch steigende Preise und höhere Steuersätze, sondern zusätzlich durch die deutlich gestiegene Zahl an Transaktionen.

NRW will Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer

Nach der Landtagswahl im Mai 2017 haben die NRW-Koalitionsparteien CDU und FDP in ihrem Koalitionsvertrag folgendes vereinbart:

„Um die seit Jahren stagnierende Wohneigentumsquote zu erhöhen, wollen wir die Grunderwerbsteuer reformieren. In einem ersten Schritt werden wir eine Bundesratsinitiative zur Einführung eines Freibetrages bei der Grunderwerbsteuer für selbst genutztes Wohneigentum starten. In Nordrhein-Westfalen werden wir dann einenFreibetrag in Höhe von 250.000 Euro pro Person bei selbst genutztem Wohneigentum einführen. Kinder sollen darüber hinaus berücksichtigt werden.“

Eine Entlastung durch die Senkung der Grunderwerbsteuer in NRW kommt für die Landesregierung nach eigenen Angaben nicht in Betracht, da Investoren nicht entlastet werden sollen. Zugleich will sie auch sogenannte Share Deals verhindern, die es Großinvestoren ermöglichen, die Zahlung von Grunderwerbsteuer trickreich zu umgehen.

Eine Bundesratsinitiative ist für die Einführung von Freibeträgen (auch nur in NRW) erforderlich, da das GrESt in der Gesetzgebungskompetenz des Bundes liegt. Die NRW-Landesregierung hat daher im September 2017 einen Entschließungsantrag zur Einführung eines Freibetrags  für  selbstgenutztes  Wohneigentum im Grunderwerbsteuerrecht in den Bundesrat eingebracht. Das gleiche Ziel verfolgt auch ein Antrag von Schleswig-Holstein.  Die Anträge werden seither in den Ausschüssen der Länderkammer beraten. Eine Entscheidung ist immer noch nicht abzusehen.

Erschwert wird diese auch dadurch, dass NRW vom Bund fordert, sich an den durch die Freibeträge ausgelösten finanziellen Ausfällen zu beteiligen. Schleswig-Holstein schlägt dagegen vor, die Share Deals unmöglich zu machen und die dadurch gegebenen Mehreinnahmen für die Finanzierung der Freibeträge zu verwenden.

Es steht zu befürchten, dass angesichts der Gemengelage in Bundestag und Bundesrat und der Bedeutung, die die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer für die Bundesländer haben, mit einer Regelung kurzfristig nicht zu rechnen ist. Ansätze zur im Koalitionsvertrag vorgesehenen Reform der Grunderwerbsteuer sind bislang ebenfalls noch nicht zu erkennen.